Kontakt
Zapri

Kontakt

  • E: INFO@MLCLJUBLJANA.COM
  • M: 040 931 231 ALI 040 937 931
  • TEL: +386 (0)59 047 920

Kontaktirajte nas

NOVI ZAKON O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU

Vlada RS je v začetku lanskega decembra v Državni zbor RS poslala novelo zakona o nepremičninskem posredovanju, ki na to področje vnaša kar precej pomembnih sprememb. Sprejem novele je posledica dejstva, da je bilo področje nepremičninskega posredovanja nezadovoljivo urejeno tako z vidika naročnika nepremičninskega posredovanja (potrošnika) kot tudi z vidika nepremičninskih posrednikov oziroma nepremičninskih družb.

V praksi so se namreč pojavljale številne nepravilnosti. Bodisi, da so nepremičninske družbe (in nepremičninski posredniki) posredovali pri poslih z nepremičninami oziroma oglaševali prodajo/najem nepremičnine brez soglasja naročnika, bodisi, da so naročniki prodajali oziroma oddajali nepremičnine kar na lastno pest, čeprav so imeli z nepremičninskimi družbami oziroma z nepremičninskimi posredniki sklenjene pogodbe o posredovanju pri poslih z nepremičninami.

Veliko je bilo tudi primerov nestrokovnega ravnanja nepremičninskih družb oziroma posrednikov (nezadovoljivo preverjanje dejanskega stanja nepremičnine, nepoznavanje tržnih razmer, nepoznavanje zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine, pravnih napak pri nepremičninah, ipd.).

Novela zakon prinaša več reda na ta in še na nekatera področja. Zaostruje se denimo obvezno zavarovanje odgovornosti nepremičninskih družb in nepremičninskih posrednikov na najmanj 150.000 evrov zavarovalne vsote za vsak zavarovalni primer. Poleg tega pa zakon omogoča tudi tako imenovano kolektivno zavarovanje nepremičninskih družb preko stanovskega združenja, kar je dobrodošla rešitev, saj to pomeni, da se nepremičninskim družbam in posrednikom ne bo potrebno več samim ukvarjati z zavarovanjem odgovornosti, ampak bo za to poskrbelo njihovo stanovsko združenje.

Zakon opušča omejitev za najvišjo posredniško provizijo v višini 4% od vrednosti nepremičnine, kadar bosta v posredniško razmerje stopila gospodarski subjekt na eni in nepremičninska družba na drugi strani, ter po novem dopušča dispozitiven dogovor med njima (brez omejitev glede višine posredniške provizije), ohranja pa (z le nekaj izjemami) omejitev v višini 4% za posredniška razmerja, v katera kot pogodbene stranka vstopajo potrošniki, kar je vsekakor dobra rešitev, saj se na ta način ohranja varstvo potrošnikov kot šibkejše stranke v razmerju.

Novi zakon prav tako opušča omejitev glede roka trajanja posredniške pogodbe. Doslej je bilo posredniško razmerje omejeno na največ 9 mesecev in tudi tu dopušča drugačen dispozitiven dogovor med njima. V primeru odsotnosti takega (izrecnega) dogovora glede roka trajanja pa bo še vedno veljala prej omenjena omejitev na 9 mesecev.

Zato pa zakon postavlja omejitev roka trajanja za tako imenovana ekskluzivna posredniška razmerja. To so razmerja, v katerih se pogodbeni stranki dogovorita, da bo naročnika pri nepremičninskem posredovanju zastopala le ena nepremičninska družba. Novela zakona tako ekskluzivno zastopanja omejuje na 6 mesecev, kar je vsekakor dobrodošlo, saj se je v praksi pojavljalo veliko nepremičninskih družb oziroma posrednikov z ekskluzivnimi pogodbami, ki niso aktivno iskale kupcev oz. najemnikov, kar je škodilo naročnikom storitev.

Z vidika jasnosti pogodbena dogovora je pomembna novost, da bodo morale biti vse pogodbe o nepremičninskem posredovanju po novem sklenjene v pisni obliki, le ustni dogovor pa bo doletela sankcija ničnosti.

Kar zadeva obveznost nepremičninskih družb oziroma posrednikov glede preverjanja dejanskega in pravnega položaja nepremičnin, je pomembna novost, v skladu s katero bodo morali ti obvezno preverjati, ali je bilo za nepremičnino izdano pravnomočno gradbeno dovoljenje.

Nekaj je tudi takih novosti, o katerih ima stroka negativno mnenje. Med njimi je denimo ta, v skladu s katero bodo imele nepremičninske družbe in posredniki v primerih, ko posel v zvezi z nepremičnino ne bo sklenjen (in posledično posrednikom ne bo pripadla pravica do posredniške provizije), pravico zaračunati največ 150 evrov dejanskih stroškov v zvezi z izvedbo posredovanja. Posredniki so namreč prepričani, da je omejitev nepotrebna, predvsem pa nerealna, saj imajo s samim posredovanjem pogosto višje stroške od predpisane omejitve.