Vlada sprejela predlog Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin

V javnosti je kar nekoliko završalo, ko je na dan pricurljala novica, da je Vlada RS sprejela predlog zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (v nadaljevanju: ZMVN).

Zakaj? Glavni razlog tiči v tem, da je ta zakon skoraj neločljivo povezan z zakonom o davku na nepremičnine, enim izmed najmanj prijetnih in za javnost spornih zakonov, v katerem tako državljani kot tudi podjetniki vidijo predvsem prikladen način za novo finančno ožemanje.

ZMVN naj bi bila zato zanesljiva napoved, da bodo v kratkem obdavčili naše nepremičnine. To je delno utemeljeno. Dejstvo namreč je, da ta zakon predstavlja nujno pravno in funkcionalno osnovo za kasnejšo obdavčitev nepremičnin. Po drugi strani pa napoved sprejetja tega zakona še ne pomeni, da se bo to zgodilo prav kmalu.

Zaradi izpeljave vseh postopkov v zvezi z določanjem modelov vrednotenja (strokovna razprava, usklajevanje z občinami, javna razgrnitev, ipd.) bodo namreč na podlagi novega ZMVN posplošene vrednosti nepremičnin lahko najprej na voljo šele 18 mesecev po uveljavitvi te pravne podlage (sprejetja ZMVN v Državnem zboru), šele nato se bo lahko začela izpeljava postopkov v zvezi z ugovori zoper posplošeno vrednost, kar pomeni, da bo davčna osnova za davek na nepremičnine lahko pripravljena šele najbolj zgodaj dve leti po uveljavitvi novega ZMVN. Tudi, če se bo ZMVN uveljavil že letos, bi bilo možno davek na nepremičnine uvesti šele leta 2020. Torej bo še dovolj časa, da se nanj temeljito pripravimo.

Novi predlog zakona je vsaj nekoliko prilagojen interesom lastnikov nepremičnin. Glavni razlog zanj je bila namreč odprava neskladnosti ZMVN iz razlogov kršitve načel ustavnosti in zakonitosti in potreba po nadgraditvi postopka vpliva lastnika na posplošeno vrednost in to tako v fazi določanja modelov vrednotenja kot tudi v fazi pripisa vrednosti posamezni nepremičnini.

Lastnike nas seveda najbolj zanima, na kakšne način bomo v praksi lahko vplivali na določanje vrednosti nepremičnin. Ta vpliv bo razdeljen na dve fazi.V prvi fazi bomo v postopku javne razgrnitve, ki vključuje tudi javno razpravo, lahko pregledali in dajali predloge ter pripombe zoper modele vrednotenja (ki vključujejo tudi razdelitev Slovenije na vrednostne cone in vrednostne ravni).

Po pregledu vseh naših pripomb in ob upoštevanju tistih, ki bodo utemeljene, bo vlada modele vrednotenja potrdila s sprejemom uredbe. Sledil bo postopek izračuna in pripisa vrednosti. Za opozoriti je, da se o vrednosti nepremičnine ne bo izdala posebna odločba, ampak nam bodo ob vsakem oblikovanju modelov vrednotenja poslali posebno potrdilo, ki ne bo imelo narave konkretnega pravnega akta.

Tako ugotovljeno posplošeno vrednost nepremičnine bomo lahko lastniki izpodbijali posredno in to na ta način, da bomo podatke v javnih evidencah ažurno prilagajali dejanskemu stanju nepremičnine.

Glede vsakega posameznega podatka nam bo omogočeno vlaganje pravnih sredstev – a v povsem ločenih, samostojnih postopkih. Ta rešitev za nas ni najboljša, saj bodo ti postopki zahtevnejši, zamudnejši in tudi dražji. V veliko primerih bo za izpodbijanje podatkov potrebno najemati pravnike, odvetnike in druge nepremičninske strokovnjake.

Vlada to rešitev utemeljuje s tem, da enotno izpodbijanje podatkov (po načelu »vse na enem mestu«) ne bo izvedljivo, saj podatke, ki so pomembni za vrednotenje vzpostavijo in vodijo različni državni organi oz. organi lokalnih skupnosti, poleg tega pa narava podatkov med seboj sploh ni primerljiva (nekateri so katastrski, drugi registrski), prav tako pa med seboj niso primerljivi niti postopki določanja teh podatkov (nekateri se določajo z javnimi razgrnitvami, drugi z upravnimi postopki, ipd.).

Poleg tega bomo lahko državljani na posplošeno vrednost nepremičnine vplivali tudi tako, da bomo uveljavljali tako imenovane posebne okoliščine, zaradi katerih se sicer posplošena vrednost nepremičnine v določeni meri individualizira zaradi vpliva take okoliščine.

Posebne okoliščine so primeroma določene v podzakonskem predpisu, niso pa izključne, kar pomeni, da lahko lastnik nepremičnine izkazuje tudi obstoj drugih posebnih okoliščin. Podzakonski predpis za posamezno predvideno posebno okoliščino določa faktor vpliva, ki ga lahko lastnik nepremičnine tudi izpodbija in s predložitvijo ustrezne individualne cenitve dokazuje drugačno stanje.

Kot primere posebnih okoliščin bi lahko navedel poškodbo nepremičnine, njeno kakovost, mikrolokacijo. Značilnost teh posebnih okoliščin je, da se jih ugotavlja v individualnem postopku, da lahko posplošeno vrednost zvišujejo ali znižujejo, ter, da bistveno vplivajo na vrednost nepremičnine (najmanj pa 20%).

Predlog zakona je sicer že medresorsko usklajen. Podporniki zakona njegovo čimprejšnje sprejetje utemeljujejo z njegovimi pozitivnimi učinki – predvsem v smislu izboljšanja investicijskega in poslovnega okolja, h kateremu naj bi prispevala sistemska obdavčitev nepremičnin kot posledica izboljšanih evidenc podatkov o nepremičninah.

Več o predlogu zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin lahko izveste na: Vlada – gradivo v obravnavi.


Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen.

Hiša

Z vpisom svojega e-naslova SOGLAŠAM, da ga MLC Fakulteta za management in pravo Ljubljana uporablja za informiranje o SPODAJ OZNAČENIH VSEBINAH, KI ME ZANIMAJO, in sicer do preklica moje odločitve:

Seznanjen/a sem, da imam pravico, da podano privolitev kadarkoli prekličem na sedežu podjetja ali preko elektronskega sporočila. Preklic ne vpliva na zakonitost obdelave osebnih podatkov na podlagi privolitve pred njenim preklicem.

Mailchimp uporabljamo kot našo tržno platformo. S klikom spodaj za naročnino potrjujete, da bodo vaši podatki preneseni na Mailchimp za obdelavo. Tukaj preberite več o postopkih zasebnosti podjetja Mailchimp.

Kontakt in vpis